1. APRESENTAÇÃO
Quando o ano de 2018 apagava suas luzes, descortinou-se a “Lei do Distrato”, Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, com o objetivo de, no ano de 2019, servir como um marco legal para os contratos de alienação de imóveis “na planta” (incorporação) e em loteamento. Em suma, a Lei insere artigos na Lei de Incorporação Imobiliária (Lei nº 4.591/64) e na Lei de Loteamentos (Lei nº 6.766/76), estabelecendo regras para o inadimplemento desses contratos.
É importante compreender o momento histórico.
Especialmente a partir de 2014, inúmeros consumidores, após assinarem contratos de aquisição de imóveis “na planta” para pagamento parcelado, caíram em inadimplência ou resiliram unilateralmente o contrato. Há vários motivos que levam o consumidor a esse estado, como desemprego, custeio de doenças, descontrole financeiro, mudança de cidade ou desinteresse posterior pelo bem em decorrência da queda do valor de mercado dos imóveis.
O ambiente de crise imobiliária agravou o quadro. O valor contratado no momento da venda do imóvel na “planta” se tornava muito maior do que o valor de mercado do imóvel no momento da entrega das chaves. Houve vários casos em que o saldo devedor a ser pago pelo consumidor no momento da entrega das chaves excedia vertiginosamente o valor de mercado do bem, o que conduzia o consumidor a desfazer o contrato unilateralmente (resilição unilateral) e a reclamar judicialmente a devolução dos valores pagos com deduções não abusivas.
A quantidade de ações judiciais discutindo os direitos do consumidor nesses casos foi colossal. A jurisprudência passou a delinear esses direitos com base em princípios e cláusulas abertas, diante da falta de texto legal fechado para várias dessas questões.
O STJ, apesar de já ter fixado várias teses jurídicas nesse tema, ainda está para julgar recursos repetitivos para corroborar ou não várias dessas orientações. A propósito, o STJ, em audiências públicas, ouviu notáveis juristas que guiam o direito civil contemporâneo, como o Professor Flávio Tartuce, que “apontou o risco de cláusulas contratuais estabelecidas sem pactuação, como a multa unilateral, no estilo “pegar ou largar”.
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